¿Qué es mejor donar o vender un piso a un hijo?

Es frecuente que los clientes lleguen a un bufete de abogados, o al notario, solicitando poner un piso o garaje a nombre de los hijos y pregunten si es mejor vender o donar dichos inmuebles, subyaciendo realmente la duda de si es más barata la venta o la donación.

A nuestro humilde entender, no es correcto acudir al abogado o al notario preguntando únicamente por el precio de la transmisión, ya que, ante todo, hay que preguntar por las consecuencias de lo que hacemos, y, sólo después de ello, preguntar cuál es la forma más económica de hacerlo, cuestión que trataremos en otro artículo de este blog.

I.- Revocación y reversión de la donación versus la compraventa.

1.- La donación es revocable por incumplimiento de cargas, ingratitud y supervivencia o superveniencia de hijos.

Ninguna de estas posibilidades cabe en una compraventa, en la que lo más parecido que podemos pactar es una condición resolutoria, aunque debemos saber que no son válidas las condiciones que dependan de la voluntad de una sola de las partes y que dicha condición resolutoria incrementa los costes de la venta.

2.- En la donación es posible acordar la reversión de los bienes donados al donante, la prohibición de vender los bienes donados y que el donante se reserve la posibilidad de disponer del bien donado.

La reversión del bien donado permite que el donante pueda recuperar el bien donado en cualquier caso y circunstancia, ampliando, por tanto, las causas de revocación de las donaciones. No es lo mismo la revocación que la reversión, pues la primera debe ser reclamada por el donante, y la segunda actúa automáticamente. Respecto a la prohibición de disponer del bien donado, es pacífica en la doctrina esta posibilidad, que incluso es inscribible en el Registro de la Propiedad, y sirve para que el donante pueda protegerse si sus circunstancias económicas le vienen adversas.

Todas estas opciones no caben en la compraventa, en la que, como mucho, sólo se permite la venta con pacto de reserva de dominio y la condición resolutoria o hipoteca en garantía de la prohibición de vender el bien comprado.

II.- Donación simulada bajo la forma de compraventa.

Aunque es una opción posible, sin embargo, la donación simulada bajo la forma de compraventa tiene algunos problemas que pasamos a detallar:

1.- El Notario tiene que comprobar los medios de pago.

2.- Es un negocio simulado que suele acabar dando problemas judiciales, habiendo declarado el Alto Tribunal (18/11/2014) la nulidad de la donación disimulada bajo la forma de compraventa y exigiendo para la validez de la donación que la escritura sea precisamente de donación y no de compraventa, ya que los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son.

III.- Problemas con el resto de los hijos y los cónyuges de los mismos.

Cuando se ha donado a un hijo un inmueble y el donante fallece, dicho hijo tiene la obligación de computar, imputar y colacionar lo donado, es decir, tiene que traer a la masa hereditaria el valor de lo recibido. Con ello se pretende que todos los hijos se igualen en la sucesión, salvo que la voluntad del donante testador sea otra. Por el contrario, si se le vende a un hijo un inmueble y no se cobra cantidad alguna, se está perjudicando al resto.

En otro orden de cosas, lo que se regala a los hijos es privativo de ellos, pero lo que compran los hijos, constante su matrimonio y en régimen de gananciales, es ganancial, por lo que si se disimula una donación, bajo la forma de compraventa, no sólo se favorece al hijo, sino también a su cónyuge.

IV.- Problemas con los acreedores.

El artículo 1.291, punto 3, del Código Civil permite rescindir, en un plazo de cuatro años, los contratos celebrados cuando los acreedores no puedan cobrar de otro modo lo que les deba el vendedor o el donante, es decir, en fraude de acreedores. En esa línea, el artículo 1.297 del mismo texto normativo presume celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito y las enajenaciones a título oneroso hechas por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes. Por ello, tanto la donación, como la venta en fraude de acreedores, pueden ser impugnadas por dichos acreedores.

Dichos artículos, en caso de donación, hay que conectarlos con los artículos 641 y 642 del mismo Código Civil, que hacen al donatario responder de las deudas del donante si así se estipula o si la donación es fraudulenta, presumiéndose fraude si el donante no se reservó bienes para responder de sus deudas.

V.- Problemas con los hijos solteros y sin descendientes.

El artículo 811 del Código Civil regula la llamada reserva lineal, cuya finalidad es evitar que se desvíen de su línea los bienes heredados por un ascendiente de un descendiente que, a su vez, los hubiera adquirido a título lucrativo de otro ascendiente o de un hermano. Por tanto, si se tienen hijos, debemos tener en cuenta que ante la transmisión de los bienes propios a uno de ellos, este puede fallecer soltero y sin descendientes, por lo que le hereda el otro cónyuge viudo. El problema es que los otros hijos, si se tienen, o parientes, si no se tienen más hijos, sobre dichos bienes, quedan desprotegidos si se hubiese producido una venta, pero no si se lleva a cabo una donación, ya que, en este caso, la viuda tendrá que mantener los bienes o su valor dentro de la familia del difunto.

Además, el artículo 812 del Código Civil regula la reversión, de modo que, para el supuesto de venta de un inmueble, si fallece el hijo y el padre le sobrevive, el bien pasaría a quien el hijo designe como heredero, mientras que, si se dona, esta norma hace que el bien o su valor retornen al padre, siempre que dicho bien exista en la sucesión.

Antonio Olaya Ponzone
Letrado ICA Huelva 2126
Director ATO Abogados SLP