La comisión de apertura vuelve a estar en el centro del debate jurídico en materia hipotecaria. Y es importante decirlo con claridad desde el principio: no es una cláusula abusiva por defecto, pero tampoco es automáticamente válida. La clave, según la jurisprudencia más reciente, está en el análisis del caso concreto: transparencia, información precontractual, proporcionalidad y ausencia de cobros duplicados.
En 2025, el Tribunal Supremo reafirmó su doctrina tras nuevas resoluciones del TJUE. En una nota oficial, el propio CGPJ explicó que no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la comisión de apertura, porque todo depende del examen individualizado de cada hipoteca. Además, precisó que las sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/24) respaldan la compatibilidad de la jurisprudencia española con la Directiva 93/13, y que la STJUE de 5 de junio de 2025 (C-280/24) no altera esa conclusión para préstamos hipotecarios, entre otras razones porque se refiere a crédito al consumo.
Entonces, ¿se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, se puede reclamar, pero no con una fórmula automática. Lo que hoy están diciendo los tribunales es que hay que revisar la escritura y la documentación previa para comprobar si la comisión supera los controles de transparencia y abusividad. El Supremo insiste en que el análisis debe hacerse “caso por caso”, y esa es precisamente la base de muchas reclamaciones viables.
Qué debe comprobarse para valorar si la comisión puede ser nula
A la vista de la doctrina reciente, hay varios puntos especialmente relevantes:
1) Transparencia real (no solo firma)
No basta con que el consumidor firmara la hipoteca. La entidad debe poder acreditar que informó de forma clara del importe, del momento del cobro y del alcance económico de la comisión de apertura, incluyendo su reflejo en la TAE y su carácter de pago único inicial. El Supremo ha reiterado este enfoque, y distintos análisis jurídicos de sentencias recientes insisten en esa exigencia de información clara y comprensible.
2) Ausencia de duplicidad o solapamiento
Un punto muy relevante es que no puede cobrarse dos veces por el mismo concepto. La jurisprudencia y la práctica judicial vienen examinando si existe solapamiento entre la comisión de apertura y otros cargos de estudio o tramitación. Si hay duplicidad de conceptos, aumenta el riesgo de nulidad por abusividad.
3) Proporcionalidad del importe
Aquí está una de las cuestiones más sensibles. El Tribunal Supremo ha venido manejando, con cautela, un criterio de proporcionalidad vinculado al coste medio de mercado (estadísticas públicas del Banco de España), y en sentencias de 2025 validó comisiones del 0,5% y del 1% al no considerarlas desproporcionadas.
Ahora bien, eso no significa que exista una “regla matemática” absoluta. Lo que sí se está consolidando es una pauta práctica: cuando el porcentaje sube de forma notable, especialmente en torno al 2% o superior, hay más margen para discutir la abusividad por desproporción. El propio Iustel recoge una sentencia del Supremo (1942/2025, publicada en 2026) en la que se confirma la nulidad de una comisión del 2% por desproporcionada.
Además, en la práctica profesional se está citando mucho la STS 1621/2025 (noviembre de 2025), vinculada a una comisión del 2,17%, como un ejemplo relevante de nulidad por importe desproporcionado; incluso los resúmenes del Poder Judicial de esa semana identifican la materia como “comisión de apertura” e “importe desproporcionado. Nulidad (BBVA)”.
Qué puede reclamar el consumidor si la comisión se declara nula
Si se declara la nulidad de la cláusula de comisión de apertura, lo normal es solicitar:
- Devolución íntegra de la comisión abonada.
- Intereses legales desde el pago.
- Y, en muchos casos, costas si la demanda es estimada.
Esto es coherente con la lógica restitutoria de la nulidad de cláusulas abusivas en contratación con consumidores y con lo que reflejan las resoluciones y análisis publicados sobre esta materia.
Qué recomendamos en ATO Abogados
La situación actual exige una revisión técnica de cada hipoteca. Ya no basta con mirar solo el porcentaje. Hay que estudiar:
- la redacción concreta de la cláusula,
- la oferta vinculante / documentación precontractual,
- si hubo información clara del coste real,
- si existe duplicidad con otros conceptos,
- y si el importe resulta proporcionado.
En definitiva: sí hay opciones reales de reclamación, pero el éxito depende de una estrategia jurídica bien planteada y de un análisis individualizado del contrato.
Si tienes o tuviste una hipoteca con comisión de apertura, este es un buen momento para revisarla. Especialmente si el porcentaje fue elevado, si no recuerdas haber recibido información clara o si detectas cobros que podrían duplicar servicios.
Preguntas frecuentes
¿La comisión de apertura es nula automáticamente?
No. La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo insiste en que no hay una respuesta automática y que debe analizarse cada caso en función de la transparencia, la información facilitada y la proporcionalidad del importe.
¿Se puede reclamar una comisión de apertura del 2%?
Sí, puede reclamarse, y existen resoluciones recientes en las que se considera desproporcionada una comisión del 2%, con nulidad de la cláusula.
¿Qué pasa si además me cobraron gastos de estudio?
Es un punto importante a revisar. Los tribunales examinan si hay solapamiento o duplicidad entre la comisión de apertura y otros conceptos por el mismo servicio. Si se cobra dos veces por lo mismo, puede reforzar la reclamación.
¿Qué puedo recuperar si gano la reclamación?
Normalmente, la devolución de la comisión, los intereses legales y, en muchos casos, las costas judiciales.
¿Influye que la hipoteca sea antigua?
Sí y no. Sí influye para el análisis documental (qué se informó, cómo se redactó, qué normativa aplicaba), pero una hipoteca antigua también puede ser reclamable si la cláusula no supera los controles de transparencia y abusividad.
