jueces tribunal supremo

Tres jueces del Supremo apoyan anular el polémico fallo de las hipotecas sobre IAJD

Tres magistrados de la Sala Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo han emitido un duro voto particular donde sostienen que el fallo en el que, por 15 votos frente a 13, se determinó que era el cliente quien debía asumir los gastos derivados del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en las escrituras públicas de préstamo con garantía hipotecaria, debe ser declarado nulo.

Critican abiertamente la actuación del Presidente de la Sala de lo Contencioso, Luís María Diez-Picazo, por provocar una situación “anómala” y “singular” cuando decidió avocar el asunto del impuesto hipotecario a Pleno.

Los magistrados destacan que el cambio de jurisprudencia dictaminado por los miembros de la Sección Segunda –que dieron la razón al cliente frente a la banca- nunca debió ser revisado por el Pleno de la Sala puesto queno había diversas Secciones que sostuvieren en sus resoluciones diversidad de criterios, ni había aflorado formalmente la preocupación por unificar unos que se tuvieran por distintos respecto de la cuestión ya decidida y que luego decidiría el Pleno en sentido contrario. Lo que acontecía era, sin más, que la Sección competente por razón de la materia había cambiado fundadamente el criterio anterior de la misma Sección”.

 

El pasado 11 de febrero el Pleno de lo Contencioso-Administrativo decidió rechazar los dos incidentes de nulidad que presentaron la Empresa Municipal de Rivas contra el fallo de las hipotecas.

Fuente.- El Independiente.

test de transparencia emails Supremo

Tribunal Supremo considera que informar por email a clientes sobre cláusula suelo, no supera test de transparencia

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha emitido recientemente dos Sentencias en las que anula, por abusivas, las cláusulas suelo en sendos contratos de préstamos hipotecarios, por considerar que la información precontractual facilitada a los clientes, a través de correos electrónicos, es totalmente insuficiente y no supera el test de transparencia exigible a las entidades bancarias en los contratos firmados por consumidores.

Las entidades financieras afirmaban que en dichos emails, con dos meses de antelación a la firma, informaron convenientemente a los clientes de las condiciones de la hipoteca y, en particular, del establecimiento de un límite a la baja del tipo de interés a pagar para la devolución del préstamo.

Sin embargo, el Tribunal Supremo explica en ambos recursos, que el banco debe extremar la transparencia de estos correos electrónicos, de manera que los clientes comprendan antes de contratar la carga económica y jurídica que comporta la firma de la hipoteca.

Del examen de los correos aportados se desprende que la cláusula impugnada quedaba “enmascarada” entre las condiciones de la operación.

La recién publicada Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario prohíbe la incorporación de cláusulas suelo en las hipotecas firmadas a partir del próximo 16 de junio.

AP Huelva cláusula suelo MARE NOSTRUM

Audiencia Provincial Huelva anula cláusula suelo de Banco MARE NOSTRUM

En Septiembre de 2018, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Huelva dictó Sentencia contra los intereses de nuestro clientes, denegando la abusividad de la cláusula suelo ínsita en la estipulación quinta del contrato de préstamo hipotecario que firmaron en el año 2012 con la entidad bancaria MARE NOSTRUM.

Vía esa cláusula se estableció un límite mínimo a la variación del tipo de interés (cláusula suelo) del 3,90% y el Juzgado de Primera Instancia consideró que superaba el control de inclusión, al estar redactada de forma clara, concreta y sencilla, permitiendo una comprensión gramatical normal, literalmente “el prestatario vendrá obligado a satisfacer intereses, como mínimo al tipo del 3,900% nominal anual”

Recurrida la Sentencia, ahora la Audiencia Provincial de Huelva da la razón a los consumidores onubenses, revocando la primera instancia e indicando que la estipulación objeto de litigio “no supera el control de transparencia, ya que no solo es necesario que las cláusulas estén redactadas de forma clara y comprensible, sino también que el adherente pueda tener un conocimiento real de las mismas, de forma que un consumidor informado pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, sus consecuencias económicas”

Está acreditado que el préstamo se concertó a través de una agencia inmobiliaria especializada que actuó de mediadora entre parte prestataria y parte prestamista. Los magistrados de la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial indican que tiene que ser el banco (y no la agencia intermediadora) el encargado de proporcionar información precontractual precisa, para poder estimar superado el control mencionado.

Tampoco supera dicho control el hecho de que la escritura se formalice  en escritura pública ante notario, ya que la intervención de éste “no puede por sí sola sustituir la necesaria información precontractual”.

Por tanto, la Audiencia estima el recurso de apelación interpuesto por los letrados de ATO Abogados,  declara nula (en cuanto abusiva) y determina tener por no puesta la mencionada cláusula , condenando a la entidad bancaria a eliminar dicha cláusula del contrato de préstamo en que se halla ínsita, a recalcular y rehacer además el cuadro de amortización de ese préstamo excluyendo la cláusula declarada nula, y a devolver a la parte actora lo indebidamente cobrado por aplicación de la cláusula anulada desde que comenzó a aplicarse y hasta que se produzca la supresión efectiva de la misma, con los intereses legales devengados desde cada cuota –todo lo cual se realizará en ejecución de Sentencia-, devengando el interés del art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde su liquidación, con expresa imposición a la demandada de las costas procesales devengadas en la primera instancia de este procedimiento.

audiencia provincial orense comisión de apertura

Audiencia Provincial Orense declara abusiva la comisión de apertura por no responder a servicio o gasto real y efectivo

La Sala Primera de la Audiencia Provincial de Orense ha fallado que, la comisión de apertura impuesta a la parte prestataria en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, es abusiva por falta de reciprocidad, al haberse fijado mediante un porcentaje en relación al nominal del préstamo, sin que conste causa alguna para su devengo, toda vez que la entidad bancaria no ha concretado cuál es el servicio retribuido, siendo dicho requisito indispensable según la normativa sectorial vigente en el momento de la suscripción del contrato.

En ese momento se hallaba en vigor la Orden Ministerial de 12 de diciembre de 1989 sobre tipos de intereses y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las entidades de crédito; la Circular del Banco de España 8/1990 y la Orden Ministerial de 9 de mayo de 1994 de transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, sustituidas hoy por la Orden Ministerial 2899/2011, de 28 de octubre y la Circular 5/2012, de 27 de junio.

La magistrada de la Audiencia Provincial cuestiona, en concreto, la cláusula cuarta de la escritura, en el apartado uno, en la que se impone el pago de una cantidad del 1,00% sobre el importe total del préstamo, ya que “no puede percibirse qué tipo de servicio se le otorga al cliente, pues el contrato se perfecciona con la entrega del dinero”.

“No se percibe que la comisión de apertura corresponda a un servicio o gasto real y efectivo y, además, si se considerase como gasto difuso inherente a la actividad de concesión de préstamos, tampoco se acreditó su proporcionalidad”

Consecuencia de la declaración de abusividad de dicha cláusula, se condena a la entidad bancaria a reintegrar a la parte actora la cantidad pagada por dicha comisión de apertura.

novedades decreto del alquiler

Novedades del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Os resumimos las principales novedades introducidas:

PLAZOS

  • Persona física. Ampliación de 3 a 5 años de la prórroga obligatoria. Durante este plazo, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda si queda recogido expresamente en el contrato de alquiler.
  • Persona jurídica. Ampliación de 5 a 7 años.
  • Ampliación de la prórroga legal o tácita (la que tiene lugar una vez llegado el vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, y ninguna de las partes notifica a la otra, su voluntad de no renovarlo) de 1 a 3 años.
  • Periodo de preaviso para no continuar con el contrato: 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario.
  • El comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • En caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad social, se puede mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.

PRECIOS

  • Límite de 2 meses de renta para la fianza a exigir al arrendatario.
  • Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC (sólo será de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de ahora).
  • Si existe acuerdo entre las partes, podrá incrementarse la renta para realizar obras de mejora en la vivienda.

MEDIDAS FISCALES

  • Si es persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización correrán a cargo del arrendador.
  • Se establece la ampliación del fondo de reserva hasta un 10% para favorecer la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios, que serán obligatorias realizar cuando estén financiadas en un 75% por ayudas.
  • En el caso de viviendas sociales, se elimina la obligación de que el inquilino repercuta el IBI
  • Se establece una bonificación de hasta un 95% de la cuota íntegra del IBI para las viviendas que tengan su renta limitada por alguna norma jurídica.
  • Se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda.
multidivisa ejecutivo extranjero

Audiencia Provincial Barcelona anula multidivisa colocada a ejecutivo extranjero

La Audiencia Provincial de Barcelona confirma la nulidad parcial, establecida en Primera Instancia, de contrato de préstamo hipotecario de Banco Popular, concretamente la nulidad del cláusulado multidivisa.

El consumidor afectado, un ejecutivo extranjero de una multinacional, no recibió por parte del banco ni folleto informativo, ni simulaciones o ejemplos dinámicos, ni tampoco, a pesar de que lo solicitó expresamente, copia en inglés de la escritura.

La Audiencia sostiene que no se informó adecuadamente al cliente del impacto que la devaluación del euro respecto al yen podía tener sobre la cuota y sobre el capital pendiente de amortizar, que está en permanente recálculo y que, como consecuencia de la fluctuación de la divisa, puede resultar que se deba más dinero del inicialmente prestado.

En la Sentencia se confirma, por tanto, la anulación de la cláusula multidivisa y la obligación de rehacer el contrato y los pagos como si la hipoteca se hubiera constituido en euros desde el inicio.

 

 

registrador de la propiedad tribunal supremo

Supremo condena a banco a devolver a registrador de la propiedad inversión en obligaciones subordinadas

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha anulado Sentencia de apelación de la Audiencia Provincial de Zaragoza que consideraba que el consumidor, por tener el perfil de Registrador de la Propiedad, tenía conocimientos suficientes para entender los riesgos que conlleva la contratación de productos financieros complejos.

Sin embargo, el Alto Tribunal se alinea en la postura del Juzgado de Primera Instancia que indicó que la condición de Registrador de la Propiedad en el momento de la adquisición de estos productos financieros complejos, por sí sola, no le convierte en un inversor que podamos calificar de experto con conocimientos específicos sobre la naturaleza, características y riesgos asociados de estos productos financieros complejos, por más que de su calificación profesional pueda presumirse un conocimiento profundo del derecho registran y del patrimonial conexo a su función calificadora“.

Antecedentes

En 2008 el Registrador de la Propiedad y sus dos hijos hicieron tres órdenes de compra de obligaciones subordinadas de la entidad Banco de Caja de España de Inversiones, Salamanca y Soria, por importe de más de 200.000 euros.

En mayo de 2013, la entidad se fusionó con Unicaja y se les informa que se “iba a proceder a la recompra obligatoria de sus productos con una pérdida de valor del 10 por ciento y su inmediata reinversión en bonos, necesaria y contengiblemente convertibles en acciones ordinarias de nueva emisión”.

En 2014, los afectados propusieron llegar a un acuerdo con la entidad bancaria, subrayando su desconocimiento de los productos financieros complejos, acuerdo que no fue aceptado, por lo que interpusieron una demanda contra el banco solicitando la nulidad de los contratos suscritos por un error de vicio en el consentimiento prestado.

En primera instancia se dio la razón a los consumidores destacando básicamente que no se había acreditado, por la entidad bancaria, la entrega de folleto o documento relativo a la explicación de las características y riesgos del producto ofertado. La entidad bancaria recurrió y la Audiencia Provincial, en apelación, si bien reconoció como hecho acreditado que la entidad incumplió la obligación de información contractual a los clientes, sin embargo, subrayó que la “calidad” de la formación técnica del registrador de la Propiedad, por el hecho de serlo, y su “indudable y acreditado conocimiento del derecho y su experiencia previa”, sugería que eso le convertía en un cliente iniciado.

La Sentencia del Tribunal Supremo anula la sentencia de apelación y ratifica la decisión de la Primera Instancia, que anuló los tres contratos y la restitución de las cantidades, con el descuento de las rentabilidad obtenidas y sus intereses desde la fecha de cobro, más los intereses legales desde la fecha dela suscripción de las obligaciones subordinadas.

procedimiento monitorio tarjetas de crédito abusivas

Qué hacer si el banco me reclama una deuda de una tarjeta de crédito abusiva

La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 812 regula el llamado procedimiento monitorio, el cual utilizan las entidades bancarias para reclamar la deuda contraída por el consumidor, por tratarse de un procedimiento breve y sencillo.

Para poder iniciar un proceso monitorio, la deuda que se vaya a reclamar debe venir acreditada documentalmente a través de un principio de prueba:

  • Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica.
  • Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.
  • Cuando, junto al documento en que conste la deuda, se aporten documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera.

En el caso de recibir una demanda de procedimiento monitorio por deudas de una tarjeta de crédito abusiva,  el consumidor dispone de un plazo de 20 días para responder y tiene tres opciones:

  1. Pagar la deuda reclamada. No recomendable, ya que se perdería la posibilidad de recuperar los intereses abonados de más.
  2. No atender a la reclamación y no pagar en el plazo de veinte días, ni personarse en el Juzgado dentro de ese plazo para manifestar los motivos por los que no debe la cantidad reclamada. En cualquiera de estos dos supuestos, se declarará terminado el proceso. De este modo se estaría admitiendo la deuda y el banco tendría un título ejecutivo y podría solicitar embargos al Juzgado.
  3. Oponerse a la demanda de procedimiento monitorio. Sería la opción más recomendable, ya que se puede conseguir dejar de adeudar lo reclamado por la entidad bancaria y recuperar el dinero que se ha pagado de más por aplicar intereses usurarios o cláusulas abusivas.

Si el deudor presenta escrito de oposición dentro de plazo, el asunto se resolverá definitivamente en el juicio que corresponda.

plusvalia dación en pago ayto parla

Ayuntamiento de Parla condenado por cobrar la plusvalía en una dación en pago

El Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 19 de Madrid ha condenado al Ayuntamiento de Parla a la devolución del impuesto de plusvalía cobrado indebidamente a una pareja que entregó su casa en dación en pago, más los intereses devengados desde el ingreso hasta la fecha de reintegro.

Los afectados habían adquirido una vivienda con un préstamo hipotecario de la entidad bancaria Catalunya Banc. Por problemas económicos y no poder efectuar los pagos de la hipoteca, solicitaron al banco entregar la vivienda acogiéndose a la dación en pago. La entidad financiera articuló dicha operación como una compraventa a través de una inmobiliaria del grupo bancario, para así ahorrarse impuestos y sacar la casa de su balance anual.

Así pues, los clientes desahuciados se vieron obligados a pagar la plusvalía de esa transacción. El Ayuntamiento no tiene en cuenta que se trata de una dación en pago y sólo atiende a la escritura de compraventa.

Hay que recordar que el artículo 105.1.c. del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales y 33.3.d. de la LIRPF, establece que este tipo de daciones en pago a favor de un tercero autorizado deben ser objeto de exención,

 

supremo anula ejecucion hipotecaria

Supremo anula procedimiento de ejecución hipotecaria a mercantil por no notificarse convenientemente

El Tribunal Supremo admite recurso de casación de una sociedad mercantil contra Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 2016, anulando el procedimiento de ejecución hipotecaria de Banco Popular del año 2013, la posterior subasta de Enero de 2014, así como el decreto de noviembre de ese mismo año que adjudicaba la finca al ejecutante. Todo ello por la falta de notificación personal a la deudora en el domicilio fijado en la escritura pública de préstamo hipotecario, dejando a la sociedad en absoluta indefensión.

Banco Popular alegó que había remitido comunicaciones extraprocesales en un domicilio – comunicaciones que si se recibieron correctamente – pero distinto del que se intentó notificar el inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Para el Tribunal Supremo “los esfuerzos efectuados para la notificación no fueron suficientes” y “dada la indefensión creada en la parte ejecutada” declara la nulidad de las actuaciones.