Las arras o señal son una cantidad de dinero que entrega el comprador al vendedor en el momento del perfeccionamiento de un contrato de compraventa y antes de su consumación. En nuestro derecho civil español, se contemplan tres modalidades de arras: confirmatorias, penitenciales y penales.

En general, la doctrina y la jurisprudencia han venido entendiendo que, a falta de indicación expresa de las partes, la entrega de arras tiene una función confirmatoria pura, a modo de señal y entrega a cuenta del precio final, y sólo cumplirá una función penitencial cuando así expresamente se hubiera hecho constar por las partes.

Pasemos a analizar cada una de las modalidades y sus consecuencias de manera resumida.

I.- CONFIRMATORIAS.

Son las utilizadas normalmente como prueba de la celebración del contrato y señal del perfeccionamiento, a partir del cual comienza la ejecución del mismo. Suelen identificarse con el pago anticipado de una cantidad por el comprador a cuenta del precio, puesto que suponen la entrega de una suma de dinero como señal que, posteriormente, será deducida del precio final. En este caso, la cantidad de dinero entregada sirve para confirmar el contrato. Si una de las partes decide renunciar al cumplimiento del contrato antes de su consumación, la parte contraria le puede exigir el cumplimiento del contrato, o su resolución, y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

Si en el contrato nada se pacta de forma expresa e indubitada, las arras se considerarán confirmatorias.

II.- PENITENCIALES.

Conocidas también como arras de desistimiento, consisten en la entrega de una cantidad de dinero por el comprador al vendedor, con la particularidad de que, antes de la consumación, cualquiera de las partes puede desistir del contrato celebrado, perdiendo las arras la parte compradora que las hubiera entregado o devolviendo el doble de esa cantidad el vendedor que las haya recibido, en función de qué parte haya instado el desistimiento. Tienen, así concebidas, la función de permitir la retractación de las partes y posibilitan la resolución contractual sin más consecuencias que el pago de una cantidad de dinero. Son, por tanto, una multa que ha de pagar la parte que incumple el contrato: si es el comprador, perderá la señal entregada y, si es el vendedor, deberá devolver el doble de esa cantidad. La diferencia, entre estas arras penitenciales con las otras modalidades, es que las penitenciales no obligan a cumplir el contrato, ya que, con el pago de la multa se da por concluido el acuerdo celebrado. Como tiene reconocida la doctrina jurisprudencial del Alto Tribunal, para que una señal de dinero se considere arras penitenciales, es necesario que así se recoja expresa e  inequívocamente de forma clara en el contrato.

Nuestro Código Civil regula las arras penitenciales en su artículo 1.454 de la siguiente forma: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

III.- PENALES.

Muchos autores las consideran una modalidad de las arras confirmatorias ya que su objetivo, además de servir como garantía del cumplimiento del contrato, es valer de prueba del perfeccionamiento del mismo, de ahí que se le denomine arras confirmatorias penales, para diferenciarlas de las arras confirmatorias puras que ya hemos analizado. Es necesario, igualmente, que este tipo de arras se incluya en el contrato de manera expresa y concluyente, sin lugar a dudas u otras interpretaciones, ya que, de lo contrario, se entenderá que son arras confirmatorias puras.

En estos casos, de la misma forma que en las arras penitenciales, si se produce un incumplimiento imputable al comprador que entregó la señal, las perderá, y, si es el vendedor el que incumple, las tendrá que devolver duplicadas. Pero, a diferencia de las arras penitenciales y al igual que en las arras confirmatorias, la parte no incumplidora podrá reclamarle al incumplidor el cumplimiento forzoso del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Es decir, con la pérdida de la señal entregada (para el comprador) o la devolución del doble de esa cantidad (para el vendedor) no queda liberado, el que incumple el contrato, de la posible reclamación, por la otra parte, del cumplimiento del negocio jurídico y de una posible indemnización.

Antonio Olaya Ponzone

Letrado ICA Huelva 2126

SSJJ ATO Abogados SLP