novedades decreto del alquiler

Novedades del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Os resumimos las principales novedades introducidas:

PLAZOS

  • Persona física. Ampliación de 3 a 5 años de la prórroga obligatoria. Durante este plazo, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda si queda recogido expresamente en el contrato de alquiler.
  • Persona jurídica. Ampliación de 5 a 7 años.
  • Ampliación de la prórroga legal o tácita (la que tiene lugar una vez llegado el vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, y ninguna de las partes notifica a la otra, su voluntad de no renovarlo) de 1 a 3 años.
  • Periodo de preaviso para no continuar con el contrato: 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario.
  • El comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • En caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad social, se puede mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.

PRECIOS

  • Límite de 2 meses de renta para la fianza a exigir al arrendatario.
  • Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC (sólo será de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de ahora).
  • Si existe acuerdo entre las partes, podrá incrementarse la renta para realizar obras de mejora en la vivienda.

MEDIDAS FISCALES

  • Si es persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización correrán a cargo del arrendador.
  • Se establece la ampliación del fondo de reserva hasta un 10% para favorecer la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios, que serán obligatorias realizar cuando estén financiadas en un 75% por ayudas.
  • En el caso de viviendas sociales, se elimina la obligación de que el inquilino repercuta el IBI
  • Se establece una bonificación de hasta un 95% de la cuota íntegra del IBI para las viviendas que tengan su renta limitada por alguna norma jurídica.
  • Se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda.
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El Tribunal Supremo resuelve que una cláusula suelo, declarada nula por abusiva, no puede convalidarse

La Sentencia del Alto Tribunal confirma que las cláusulas suelo nulas, por abusivas, pueden invalidarse incluso aunque los afectados hayan firmado un acuerdo novatorio posterior con el banco.

La STS, Sala 1ª, nº 558/2017, de 16-10-2017, en su FD Sexto, declara que la falta de transparencia de una cláusula suelo determina su nulidad absoluta, por tener carácter de abusiva, no siendo posible convalidarla por un pacto de las partes o novación posterior, ni por el paso del tiempo.         

Estaríamos ante una nulidad radical, de pleno derecho, que impide que el consumidor pueda quedar vinculado por dicha cláusula abusiva, tal y como recoge el artículo 6.1 de la Directiva 93/13.

Tal y como recoge la STS, Sala 1ª, nº 654/2015, de 19-11-2015, y las que en ella se citan, la nulidad absoluta o de pleno derecho es insubsanable y no permite convalidación del contrato. El pacto novatorio, no podría considerarse, en ningún caso, como una convalidación del contrato, pues no constituye un acto inequívoco de la voluntad de convalidación o confirmación del contrato, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer, sin duda alguna, dicha situación confirmatoria.

Es reiterada la jurisprudencia del TJUE que declara que, esta nulidad radical, es apreciable de oficio por los tribunales, sin que sea imprescindible su invocación por el consumidor, tal y como recogen las SSTJUE, de 14-06-2012, asunto C-618/10, caso Banesto, y de 04-06-2009, asunto C-243/08, caso Pannon.

Así lo entendió también nuestro Alto Tribunal en la STS, del Pleno Sala 1ª, nº 241/2013, de 09-05-2013, en sus párrafos 110 y siguientes, cuando declaró que, el principio de efectividad del Derecho de la Unión, impone al juez nacional el deber de intervenir de oficio.