Sara Carrero, letrada de ATO Abogados SLP, analiza en esta entrevista en COPE Huelva, las últimas novedades jurisprudenciales sobre las cláusulas suelo, como la última Sentencia del Tribunal Supremo que extiende la nulidad de la cláusula suelo del préstamo hipotecario inicial, a la novación modificativa de dicha cláusula.
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¿Qué son los gastos de hipoteca?
A la hora de formalizar un préstamo hipotecario el cliente ha estado pagando una serie de importes derivados del pago de la tasación de la vivienda; de notaría, correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario; del registro de la propiedad, por la inscripción de la hipoteca; de la gestoría, por la realización de los trámites e impuestos. Todas estas facturas se adjuntaban normalmente grapadas a la escritura de la hipoteca.
Los bancos solían incluir en el contrato una cláusula genérica de este tipo:
“…Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación – incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía…”
¿Se pueden reclamar?
El Tribunal Supremo declaró en 2015 la nulidad, por abusiva, de este tipo de cláusulas de repercusión de gastos a los clientes, obligando a las entidades financieras a devolverlos a los prestatarios.
Si tu contrato incluye esta cláusula, se pueden reclamar dichos gastos.
Además de los gastos relacionados anteriormente, también es posible reclamar la COMISIÓN DE APERTURA, que suele estar en torno al 1% del total del préstamo.
¿Hasta cuando se puede reclamar?
No existe caducidad para poder reclamar estos gastos, incluso si la hipoteca ha sido ya cancelada, novada o subrogada.
Un Juzgado de Algeciras ha dictado un Auto por el que suspende el curso de un procedimiento sobre la nulidad del índice IRPH en una hipoteca, a la espera del pronunciamiento que deba realizar el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la cuestión prejudicial que planteó en febrero otro Juzgado de Barcelona.
Varios Juzgados de España han dictado resoluciones en el mismo sentido, siendo este caso el primero en Andalucía.
El pasado 22 de noviembre, el Tribunal Supremo se pronunció a favor de los bancos sobre la eventual abusividad del IRPH.
A pesar de ello, si eres uno de los afectados por el IRPH no desesperes, puesto que esperamos que la respuesta del TJUE sea favorable a los consumidores y abra de nuevo la vía para instar nuevas reclamaciones en nuestros Juzgados.
Manuel Leal, letrado de ATO Abogados SLP nos explica en esta entrevista en COPE Huelva, los procedimientos de ejecución hipotecaria y los motivos de oposición.
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El anuncio en cuestión contenía el nombre comercial de la entidad y tres referencias comerciales. En una de ellas, se ofrecía hipotecas “sin avales” y sin necesidad de tener contrato laboral fijo.
Se omiten datos fundamentales de los productos y servicios ofertados e induce a error a los destinatarios finales, por la falta de transparencia en la comunicación de datos fundamentales necesarios para que los clientes puedan adoptar un comportamiento económico correcto. No se hace ninguna referencia a la actividad de mera intermediación financiera del anunciante, lo que da a pensar que se trata de una entidad bancaria que presta directamente los productos y servicios.
Se omite también información sobre las condiciones económicas y jurídicas de los productos y servicios ofertados, así como de los posibles gastos que puedan comportar los mismos.
La Sala Primera del Tribunal Supremo entiende que se ha vulnerado la normativa general sobre publicidad y la específica sobre publicidad financiera.
Consulta aquí Nota de la Sala de lo Civil.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, en el primer trimestre de 2018, el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 2.027. Esto supone un 53,3% menos que el mismo periodo de 2017.
Por comunidades autónomas, Andalucía, con 1.358, encabezó el número de ejecuciones. En el lado opuesto, Galicia, con 90.
Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas concentraron el 47,2% del total, siendo el 83% sobre viviendas usadas.
Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Huelva estima parcialmente la oposición a ejecución hipotecaria despachada por Bankinter contra una empresa de Huelva.
Los letrados de ATO Abogados se opusieron a la ejecución alegando abusividad de cláusulas en la escritura de préstamo.
El juez ha declarado la abusividad y, por tanto, la inaplicación de la estipulación sexta, que indica el interés de demora establecido en el préstamo, que señalaba “tipo de interés pactado más un sobregiro de 9,50 puntos”.
Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Ayamonte en Huelva, declara la nulidad, por tener el carácter de abusivo por falta de transparencia, de la cláusula limitativa del interés variable del contrato de compraventa y subrogación del año 2006, con límite a las revisiones del tipo de interés de un mínimo aplicable.
La declaración de nulidad comporta:
Con expresa condena en costas a la entidad demandada.
Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Moguer en Huelva declara la nulidad por tener el carácter abusivo por falta de transparencia, de la cláusula limitativa del interés variable que se contiene en la estipulación incorporada en la escritura suscrita en el año 2009 entre el cliente y la entidad financiera Unicaja y con el siguiente contenido: “En nigún caso, el tipo de interés aplicable al prestatario será inferior al 3,50 por ciento nominal anual”.
La declaración de nulidad comporta que:
BBVA devuelve a un cliente las cantidades que depositó durante años en la cuenta de un promotor como anticipo para la compra de una vivienda que nunca le fue entregada.
El comprador había realizado varias entregas desde el año 2003 hasta 2008 para adquirir una vivienda sobre plano de una promoción en Mijas. La empresa promotora no atendió sus compromisos asumidos en el contrato de compraventa.
Durante muchos años, este sistema de pago fue habitual, sobre todo durante la burbuja inmobiliaria, y muchos promotores arruinados no han cumplido sus contratos, sobre todo entre 2006 y 2008.
El Tribunal Supremo ha marcado doctrina y los juzgados están condenando al banco a devolver estas entregas a cuenta. En Sentencia del 8/4/2016 se indica se indica textualmente:
“La doctrina de esta Sala es que la condición 2.ª del art. 1 de la Ley 57/1968 sí impone al banco una obligación de control sobre el promotor cuyo incumplimiento determina la responsabilidad del banco frente al comprador, y más aún cuando, como en este caso, el banco recurrente era el mismo en el que el promotor tenía abierta la cuenta especial y el mismo que se había constituido en garante de las cantidades anticipadas por los compradores, pues también es doctrina de esta Sala que la garantía ha de cubrir la totalidad de las cantidades anticipadas aunque en el documento correspondiente se haga constar un límite máximo inferior, ya que de no ser así se infringiría el art. 2 de la Ley 57/1968.”
Si eres uno de los afectados y quieres saber los requisitos para que un contrato de compraventa de una vivienda no entregada pueda ser reclamado y prosperar, consulta el siguiente artículo “Recuperar dinero entregado cuenta para compra de vivienda no entregada”