Novedades del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Os resumimos las principales novedades introducidas:

PLAZOS

Persona física. Ampliación de 3 a 5 años de la prórroga obligatoria. Durante este plazo, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda si queda recogido expresamente en el contrato de alquiler.
Persona jurídica. Ampliación de 5 a 7 años.
Ampliación de la prórroga legal o tácita (la que tiene lugar una vez llegado el vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, y ninguna de las partes notifica a la otra, su voluntad de no renovarlo) de 1 a 3 años.
Periodo de preaviso para no continuar con el contrato: 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario.
El comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
En caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad social, se puede mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.

PRECIOS

Límite de 2 meses de renta para la fianza a exigir al arrendatario.
Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC (sólo será de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de ahora).
Si existe acuerdo entre las partes, podrá incrementarse la renta para realizar obras de mejora en la vivienda.

MEDIDAS FISCALES

Si es persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización correrán a cargo del arrendador.
Se establece la ampliación del fondo de reserva hasta un 10% para favorecer la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios, que serán obligatorias realizar cuando estén financiadas en un 75% por ayudas.
En el caso de viviendas sociales, se elimina la obligación de que el inquilino repercuta el IBI
Se establece una bonificación de hasta un 95% de la cuota íntegra del IBI para las viviendas que tengan su renta limitada por alguna norma jurídica.
Se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda.

registrador de la propiedad tribunal supremo

Supremo condena a banco a devolver a registrador de la propiedad inversión en obligaciones subordinadas

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha anulado Sentencia de apelación de la Audiencia Provincial de Zaragoza que consideraba que el consumidor, por tener el perfil de Registrador de la Propiedad, tenía conocimientos suficientes para entender los riesgos que conlleva la contratación de productos financieros complejos.

Sin embargo, el Alto Tribunal se alinea en la postura del Juzgado de Primera Instancia que indicó que “la condición de Registrador de la Propiedad en el momento de la adquisición de estos productos financieros complejos, por sí sola, no le convierte en un inversor que podamos calificar de experto con conocimientos específicos sobre la naturaleza, características y riesgos asociados de estos productos financieros complejos, por más que de su calificación profesional pueda presumirse un conocimiento profundo del derecho registran y del patrimonial conexo a su función calificadora“.

Antecedentes

En 2008 el Registrador de la Propiedad y sus dos hijos hicieron tres órdenes de compra de obligaciones subordinadas de la entidad Banco de Caja de España de Inversiones, Salamanca y Soria, por importe de más de 200.000 euros.

En mayo de 2013, la entidad se fusionó con Unicaja y se les informa que se “iba a proceder a la recompra obligatoria de sus productos con una pérdida de valor del 10 por ciento y su inmediata reinversión en bonos, necesaria y contengiblemente convertibles en acciones ordinarias de nueva emisión”.

En 2014, los afectados propusieron llegar a un acuerdo con la entidad bancaria, subrayando su desconocimiento de los productos financieros complejos, acuerdo que no fue aceptado, por lo que interpusieron una demanda contra el banco solicitando la nulidad de los contratos suscritos por un error de vicio en el consentimiento prestado.

En primera instancia se dio la razón a los consumidores destacando básicamente que no se había acreditado, por la entidad bancaria, la entrega de folleto o documento relativo a la explicación de las características y riesgos del producto ofertado. La entidad bancaria recurrió y la Audiencia Provincial, en apelación, si bien reconoció como hecho acreditado que la entidad incumplió la obligación de información contractual a los clientes, sin embargo, subrayó que la “calidad” de la formación técnica del registrador de la Propiedad, por el hecho de serlo, y su “indudable y acreditado conocimiento del derecho y su experiencia previa”, sugería que eso le convertía en un cliente iniciado.

La Sentencia del Tribunal Supremo anula la sentencia de apelación y ratifica la decisión de la Primera Instancia, que anuló los tres contratos y la restitución de las cantidades, con el descuento de las rentabilidad obtenidas y sus intereses desde la fecha de cobro, más los intereses legales desde la fecha dela suscripción de las obligaciones subordinadas.

Supremo anula procedimiento de ejecución hipotecaria a mercantil por no notificarse convenientemente

El Tribunal Supremo admite recurso de casación de una sociedad mercantil contra Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 2016, anulando el procedimiento de ejecución hipotecaria de Banco Popular del año 2013, la posterior subasta de Enero de 2014, así como el decreto de noviembre de ese mismo año que adjudicaba la finca al ejecutante. Todo ello por la falta de notificación personal a la deudora en el domicilio fijado en la escritura pública de préstamo hipotecario, dejando a la sociedad en absoluta indefensión.

Banco Popular alegó que había remitido comunicaciones extraprocesales en un domicilio – comunicaciones que si se recibieron correctamente – pero distinto del que se intentó notificar el inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Para el Tribunal Supremo «los esfuerzos efectuados para la notificación no fueron suficientes» y «dada la indefensión creada en la parte ejecutada» declara la nulidad de las actuaciones.

TJUE estudiará la validez de los acuerdos de cláusulas suelo con renuncia de acciones judiciales posteriores.

Como bien es sabido, muchas entidades bancarias ofrecieron acuerdos a sus clientes con cláusula suelo, por los que se comprometían a eliminar del contrato de préstamo hipotecario la referida cláusula, considerada nula por abusiva, sin devolver al cliente las cantidades cobradas de más y además obligándoles a firmar que no llevarían a cabo acciones judiciales posteriores.

El Tribunal Supremo español, en abril de 2018, sentenció que dichos acuerdos eran válidos porque constituían una transacción amparada por el principio de autonomía de la voluntad y la libertad de contratación.

Pues bien, ahora una primera cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Primera Instancia de Teruel contra la doctrina del Alto Tribunal español, ha llegado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que deberá pronunciarse sobre su abusividad y decidir si vulnera los principios en materia de consumidores de la Unión Europea.

Hay otros tres juzgados españoles que han presentado también cuestiones prejudiciales por este mismo motivo ante el TJUE, siendo éste el primer expediente que se incoa.

Audiencia Provincial Huelva desestima recurso de BBK CAJASUR y anula cláusula suelo sobre préstamo cancelado

La Audiencia Provincial de Huelva da la razón a consumidor onubense afectado por cláusula suelo del 3,50% en contrato de préstamo hipotecario ya cancelado, desestimando el recurso de apelación de la entidad bancaria BBK CAJASUR.

La Sala señala que «la acción que se ejercita es de nulidad radical por haber insertado e impuesto al consumidor una cláusula cuyo contenido resulta abusivo. No hace valer la parte apelante ni excepción de caducidad, ni de prescripción extintiva, sino que entiende que falta la acción, cuando como es más que sabido la acción procesal nace y acompaña a una pretensión lícita, es decir, a un derecho o a un interés legítimo que la parte quiera hacer valer ante los Tribunales; y el interés y el derecho de la parte actora es evidente ya que lo que reclama es la restitución de las cantidades que en su día fueron indebidamente cobradas por aplicación de una cláusula que reputa ilícita. No existe apoyo legal alguno para el alegato de la parte según el cual la cancelación del préstamo tiene alguna clase de incidencia en el derecho a reclamar la restitución de las cantidades o la indemnización por los perjuicios económicos padecidos como consecuencia de la aplicación de una cláusula de esta naturaleza.”

Así pues se confirma la Sentencia de Juzgado de Primera Instancia nº6.

Se declara la nulidad, por tener el carácter de abusivo, de la cláusula limitativa del interés variable que se contiene en la estipulación CUARTA del contrato de préstamo hipotecario celebrado entre las partes mediante escritura pública de septiembre de 2009, y que establece un tipo mínimo de interés de un 3,50% debiendo ser eliminada del contrato de préstamo indicado.
Se condena a la entidad BBK BANK CAJASUR a abonar al cliente los intereses cobrados en exceso por la aplicación de la referida cláusula suelo con sus intereses, cuantía que se determinará en ejecución de sentencia.
Se condena a la entidad a recalcular y rehacer,excluyendo la cláusula suelo, el cuadro de amortización del préstamo hipotecario a interés variable objeto de esta demanda, que regirá en lo sucesivo, contabilizando el capital que efectivamente debió ser amortizado
Con expresa condena en costas a la parte demandada.

nulidad cláusula suelo BBVA con costas allanamiento

Juzgado de Huelva anula cláusula suelo de BBVA, con costas

Juzgado de Primera Instancia nº 6 bis de Huelva declara la nulidad, por tener el caracter de abusivo,de la cláusula limitativa del interés variable que se contiene en la estipulación tercera primera 4 del contrato celebrado entre las partes mediante escritura pública en el año 2007 y que establecía un tipo mínimo de interés de un 2,50 %, debiendo ser eliminada del contrato.

Se condena a la entidad a devolver las cantidades cobradas de más como consecuencia de la aplicación de dicha cláusula.

La cuestión controvertida se ciñe a las costas del procedimiento, pues la entidad bancaria alega que contestó en sentido positivo a la reclamación de la parte demandante en el plazo establecido y por ello no puede ser condenada en costas. Sin embargo, la jueza estima que «las alegaciones de la parte demandada no pueden tener acogida toda vez que no acredita que su respuesta a la reclamación de la parte actora fuera recibida por ésta. El documento que aporta no prueba que fuera recibido por los prestatarios, por lo que no cabe sino imponerle las costas del presente procedimiento conforme al art. 394 de la Lec.»

Ap Huelva Bonos Subordinados Convertibles

Audiencia Provincial de Huelva anula compraventa de Bonos Subordinados de Banco Popular

La Audiencia Provincial de Huelva desestima el recurso interpuesto por BANCO POPULAR contra la Sentencia dictada por Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Huelva, que se CONFIRMA, y que supone:

Declarar la nulidad de la compraventa de Bonos Subordinados suscritos mediante orden de compra con fecha de octubre de 2009 denominada “B.O. POPULAR CAPITAL CONV. V. 2013” y la de los Bonos Subordinados obligatoriamente convertibles II / 2012 de mayo de 2012 denominada “BO. SUB. OB. CONV. POPULAR V.11-15”, así como el posterior canje en acciones.
En consecuencia, la entidad deberá proceder solidariamente a la restitución del capital invertido, más el interés legal del dinero desde que se hicieron las inversiones hasta el día que definitivamente restituya el importe entonces pagado.
El cliente procederá a la devolución de las acciones y de los beneficios, dividendos u otros frutos cobrados durante la vigencia del contrato, que se determinarán en ejecución de sentencia.

Y con condena en costas a la entidad bancaria que recurrió la Sentencia.

Publicadas las tres Sentencias del Pleno de la Sala Tercera del Supremo sobre IAJD

Ya han sido publicadas las tres Sentencias del Pleno de la Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo en las que, con 15 votos a favor y 13 en contra, se decidió cambiar de criterio – el que la Sección Segunda estableció en Octubre y que cargaba sobre el banco el pago del impuesto de AJD – volviendo a modificar el sujeto pasivo y estableciendo nuevamente que el cliente debía de pagar el mismo.

Sin embargo, el Consejo de Ministros aprobó un Decreto Ley que establecía que, a partir de ahora, es el banco al que le corresponde pagar el tributo.

Las resoluciones notificadas por el Supremo contienen duras críticas de los magistrados de uno y otro bando contra el contrario. Los 15 jueces que votaron a favor de que el impuesto de las hipotecas volviera a recaer en el cliente consideran que el cambio de criterio anterior, el adoptado por la Sección Segunda en la Sentencia del 16 de octubre que asignó este tributo al banco, supuso un “drástico viraje” jurisprudencial “tan inopinado como radical” y que, además, “carece de justificación”.

Los magistrados discrepantes les reprochan con dureza el daño causado a la imagen del Tribunal.

Descarga aquí las Sentencias:

Casación 1049_2017.pdf

Casación 1653_2017.pdf

Casación 5911_2017.pdf

Tribunal Supremo declara nulidad de préstamo hipotecario en contenidos relativos a divisas

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en Sentencia 599/2018 de 31 de Octubre ha estimado el recurso de casación interpuesto contra Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo en recurso de apelación de Catalunya Banc y:

Declara la nulidad parcial del préstamo hipotecario suscrito por las partes en la escritura pública de 31 de octubre de 2006, en todos los contenidos relativos a las menciones a las divisas distintas del euro.
Declara que el efecto de la nulidad parcial conlleva la consideración de que la cantidad adeudada por los demandantes es el saldo vivo de la hipoteca referenciado a euros, resultante de disminuir al importe prestado la cantidad amortizada hasta la fecha, también en euros, en concepto de principal e intereses y que el contrato debe subsistir sin los contenidos declarados nulos, entendiendo que el préstamo lo fue en euros y que las amortizaciones deben realizarse también en euros, utilizando como tipo de interés la misma referencia fijada en la escritura (LIBOR a un mes + un punto).

Son varios los argumentos que esgrime el Alto Tribunal para estimar la nulidad parcial:

De acuerdo con Sentencias del TJUE, «no solo es necesario que las cláusulas estén redactadas de forma clara y comprensible, sino también que el adherente pueda tener un conocimiento real de las mismas, de forma que un consumidor informado pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, sus consecuencias económicas.»
Con base en el art. 4.2 de la Directiva sobre cláusulas abusivas y los arts. 60.1, 80.1 y 82.1 LGDCU, ha exigido también que las condiciones generales de los contratos concertados con los consumidores cumplan con el requisito de transparencia a que se refieren las citadas sentencias del TJUE.
(…) no existió esa información precontractual necesaria para que los prestatarios conocieran adecuadamente la naturaleza y riesgos vinculados a las cláusulas relativas a la divisa en que estaba denominado el préstamo.

Nulidad de contrato de adquisición de acciones de Banco Popular

La compra de Banco Popular en junio de 2017 por parte de Banco Santander supuso la pérdida total de las inversiones efectuadas en compra de acciones ordinarias de la entidad financiera, en deuda subordinada y en bonos subordinados convertibles en acciones.

Independientemente de su condición de persona física o jurídica, el afectado minorista puede reclamar por vía civil la nulidad de su contrato para tratar de recuperar su dinero. Así lo confirman muchas Sentencias favorables, tanto de Juzgados de Primera Instancia como de Audiencias Provinciales.

Es el caso de la Audiencia Provincial de Oviedo que en Sentencia 334/2018 confirma la nulidad del contrato de adquisición estimada en Primera Instancia por Juzgado y afirma que «la entidad emisora ha de proporcionar, y no puede eximirse de hacerlo, información clara, real y comprensible sobre su situación económica, futura rentabilidad, etc., todo ello por cuanto, como se dijo, ha de resultar determinante a los efectos de la formación de la voluntad negocial del potencial inversor».

Los accionistas compraron bajo una apariencia de solvencia que no se correspondía con la realidad, como afirma el perito Prosper Lamothe, que afirma que «la información ofrecida por el banco era sesgada, omitiendo la parte inmobiliaria, con manipulación de los ratios de rentabilidad»

Se condena a la entidad demandada a la restitución del importe invertido en la adquisición de las acciones, con intereses legales desde la fecha de la suscripción.

¿Quieres saber cómo puedes reclamar la nulidad de tu contrato?

Amplía información en este artículo de nuestro blog.

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